Rénovation globale d'une copro : bien plus efficace

Pourquoi la rénovation globale est beaucoup plus intéressante que la rénovation par gestes en copropriété ?

Pour un même bouquet de travaux et comparée à l’addition de rénovations unitaires, la rénovation globale est une meilleure solution. Que ce soit sur les économies d’énergie réalisées, l’atteinte des objectifs nationaux, l’intérêt économique, la structure du bâtiment, l’accès aux aides financières, la valeur du bien…

Nous décrivons dans cet article les avantages de la rénovation globale sur un logement collectif par rapport à la succession de rénovation par gestes.

Pour précision : en rénovation globale, on va réaliser un bouquet de travaux d’un coup. Cela comprend l’isolation des murs, des toitures, le changement du système de chauffage, la ventilation, etc. En rénovation par geste, on va une année isoler les toitures. Une autre année changer l’isolation des murs. Une autre année le chauffage… Bref, on étale les travaux sur plusieurs années (voire dizaines d’années !). 

En termes énergétiques, les bénéfices de la rénovation globale sont nets par rapport à l’addition de rénovations unitaires.

Tout d’abord au niveau des économies d’énergies. Pour un ensemble de travaux donné, la rénovation globale conduit à des économies d’énergie bien plus importantes que les rénovations unitaires, du fait d’une meilleure gestion des interfaces et interactions entre les postes de travaux, et permet d’éviter le risque de désordres sur le bâti pouvant générer des risques sanitaires pour les occupants. 

Une rénovation globale sera toujours plus efficace

A titre d’exemple, un bâtiment rénové en 3-4 étapes consomme en moyenne 30 % de plus d’énergie qu’un bâtiment ayant été rénové globalement en une étape, et jusqu’à 60% de plus si le parcours de travaux est conduit en 6 étapes. 

En effet, plus on rajoute d’étapes de rénovation, plus on risque de perdre en efficacité énergétique et en confort, une rénovation en 4 étapes ou plus risquant de générer des pathologies dans les parois (points froids, ponts thermiques, etc.), poussant l’occupant à augmenter la température pour compenser cet inconfort.

Les rapports montrent tous que la rénovation globale augmente les chances d’atteindre le niveau BBC (Bâtiment Basse Consommation) à long terme. Alors que l’addition de gestes individuels ne prenant souvent pas en compte les interfaces et les interactions : l’addition simple de rénovations unitaires ne permettrait d’atteindre qu’un gain énergétique moyen de 30-35 % sur l’ensemble du parc français de logements (vs gain moyen de 50 % prévu par la Stratégie nationale bas carbone).

Vous l’avez compris, la rénovation unitaire, pour un ensemble de travaux, peut conduire à des économies d’énergies bien moins importantes que la rénovation globale, sur le même ensemble de travaux. 

Le bouquet de travaux présente aussi des avantages clairs en terme de confort et de santé.

Et oui ! L’addition de rénovations unitaires conduit parfois à créer ou renforcer des désordres sur le bâti avec par exemple des questions d’humidité dans les parois. Elle peut aussi avoir un impact potentiel sur le confort (multiplication des ponts thermiques, problèmes de moisissures) voire la santé des habitants quand il s’agit de problèmes de manque d’aération (dans le cas de report de la ventilation). 

Le bouquet de travaux évite les hétérogénéités thermiques au sein du logement : l’addition de rénovations unitaires peut conduire à surchauffer les parties rénovées pour que celles qui ne le sont pas (ou moins) puissent quand même être utilisées, limitant ainsi les économies énergétiques et financières attendues.

Un bouquet de travaux, c'est plus efficace

Il est intéressant de comprendre que l’addition de rénovations unitaires est souvent irréversible : en effet les ménages ne souhaitent, et c’est compréhensible, détruire des travaux récemment effectués (comme l’isolation des combles ou le remplacement des fenêtres) pour assurer une continuité de l’isolation nécessaire à la performance. Même si ces travaux engendrent des problématiques sanitaires et de confort. 

Parfois, il vaut peut être même mieux ne pas réaliser une rénovation par geste : elle entrainera peu de gain énergétique, des problèmes sur l’immeuble, des problèmes sanitaires et d’inconfort. Elle coutera de l’argent à la copropriété qui sera très probablement plus réticente à relancer des travaux.

L'intérêt économique du bouquet de travaux

Il existe un certain nombre d’arguments économiques en faveur de la rénovation globale du fait de la réalisation de travaux en une fois et atteignant une performance élevée.

D’une part, la rénovation globale permet au maître d’œuvre de réaliser des économies d’échelle sur les coûts des travaux par rapport à l’addition de rénovations unitaires, les coûts les plus élevés étant fixes (préparation, main d’œuvre, etc.). 

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La rénovation globale minimise le coût des travaux par des économies d’échelle : sur le long terme, elle est moins chère qu’une addition simple de travaux monolots, du fait des coûts associés à la préparation du chantier, à la main d’œuvre, etc.

Les coûts les plus élevés sont fixes et non variables (p. ex. le coût d’un centimètre supplémentaire d’isolant varie d’un isolant à l’autre de 0,1 à 1 € maximum par m²).

D’autre part, l’atteinte d’un gain énergétique conséquent permet de réduire la facture énergétique plus rapidement (hors effet rebond de consommation) tout en accroissant la valeur patrimoniale du bien immobilier.

Les primes CEE et MaPrimeRénov' Copropriété incitent désormais davantage à la rénovation performante

Enfin, depuis 2021, l’atteinte des fameux 35% de gain énergétique permet de débloquer MaPrimeRénov’ Copropriété, et le coup de pouce CEE. Ces aides qui dépendent du couts des travaux ou du gain énergétique vont permettre de financer entre 40 et 60% du montant des travaux.

Alors qu’en cas de rénovation par geste, ces aides permettent plutôt de financer 5 à 10% du montant des travaux. D’un coup l’investissement n’est pas le même. Le problème, c’est que le bouquet de travaux nécessite d’investir plus d’un coup. 

La solution que nous proposons est celle d'un Assistant à Maîtrise d'Ouvrage en ligne.

Pour finir, en cas de rénovation globale, des systèmes de prêts pour financer le reste à charge existent, ce qui n’est pas le des rénovations par geste. Le système offre donc de contracter un emprunt pour financer le reste à charge. Les mensualités de remboursement peuvent être inférieures aux économies d’énergie réalisées. Cet équilibre économique est inenvisageable avec les économies par geste. 

Si besoin, nous expliquons dans notre blog les fonctionnements des primes CEE (ici) et MaPrimeRénov’ Copropriété (ici). 

La rénovation globale augmente la valeur verte d’un logement

Les prix de vente des logements classés A et B au DPE sont significativement plus élevés que ceux classés F et G.

Effectivement, sur l’ensemble du territoire français, les logements classés A ou B au DPE sont vendus 6 à 12 % plus cher que les logements semblables classés D, tandis que ceux classés F ou G sont vendus 3 à 12 % moins cher que les D, même si ces écarts s’expliquent également par d’autres facteurs (comme la remise aux normes électriques) et sont moins importants en zone immobilière tendue comme à Paris par exemple.

A l’inverse, les logements classés F ou G au DPE sont vendus 3 à 12 % moins cher que les D. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’impact de la rénovation énergétique sur la valeur verte, nous vous invitons à consulter le site des Notaires de France qui l’explique plus en détail, notamment à travers ces rapports.

Les économies d'énergie sont bien plus grandes en cas de rénovation globale
Impact des étiquettes énergie sur les prix des appartements anciens en 2020
Aimé est un cofondateur d'Amoa.

Aimé de La Villejégu

10 mars 2022

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NOS RÉFÉRENCES

Quelques-unes de nos réalisations

Mise en concurrence, déblocage de la prime de l’ALEPTE via l’espace local France Rénov’, Ingénierie financière et assistance à maîtrise d'ouvrage

25 Grimau
Drancy

PHASE DIAGNOSTIC

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Taille : 26 logements
Professionnel : Lades Expertise
Syndic : Foncia
Mise en concurrence, déblocage de la prime de l’ALEPTE via l’espace local France Rénov’, Ingénierie financière et assistance à maîtrise d'ouvrage
Mise en concurrence, déblocage de la prime de l’ALEPTE via l’espace local France Rénov’, Ingénierie financière et assistance à maîtrise d'ouvrage

95 Verdun
Libourne

PHASE ÉTUDES

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Taille : 45 logements
Professionnel : RéaLisa
Syndic : Actia Concept
Plan de financement, ingé. fin. et coordination avec l’architecte, déblocage MPR copro, CEE, aides régionales, et Montage Eco-prêt à taux 0
Aide au choix scénario travaux et vote, gestion d'MPR Copropriété, CEE et autres aides, EcoPTZ, Ingénierie financière & plans de financement

14 Ouessant
Paris

PHASE TRAVAUX

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Taille : 28 logements
Professionnel : Acorus
Syndic : Gemalia
Aide au choix scénario travaux et vote, gestion d'MPR Copropriété, CEE et autres aides, EcoPTZ, Ingénierie financière & plans de financement
Recommandation de professionnels certifiés CoachCopro, volet financier et déblocage des aides, accompagnement de la copropriété lors de la mission

11 Thouin
Paris

PHASE DIAGNOSTIC

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Taille : 26 logements
Professionnel : Lades Expertise
Syndic : Defforge Immobilier
Recommandation de professionnels certifiés CoachCopro, volet financier et déblocage des aides, accompagnement de la copropriété lors de la mission
Reprise de mission suite à la défaillance de l’ancien AMO, déblocage MPR copro, Habiter mieux Sérennité, FIQ et plans de financement individuel

11 Square
Saint-Denis

PHASE ÉTUDES

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Taille : 14 logements
Professionnel : Urbanis
Syndic : Actisyndic
Reprise de mission suite à la défaillance de l’ancien AMO, déblocage MPR copro, Habiter mieux Sérennité, FIQ et plans de financement individuel
Proposition de prestataires référencés Coachcopro, Accord de l’ALEC MVE pour débloquer les 5000€ du DTG, et Ingénierie financière

36 Quihou
Saint-Mandé

PHASE DIAGNOSTIC

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Taille : 14 logements
Professionnel : Lades Expertise
Syndic : Agence Joffard
Proposition de prestataires référencés Coachcopro, Accord de l’ALEC MVE pour débloquer les 5000€ du DTG, et Ingénierie financière
Reprise volet AMO suite à faillite de l'ancien prestataire, préparation au vote de travaux, et déblocage des aides financières

31 Stalingrad
Fontenay-Sous-Bois

PHASE ÉTUDES

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Taille : 17 logements
Professionnel : Ing'europe
Syndic : Espace Immobilier
Reprise du volet AMO suite à la faillite de l'ancien prestataire, préparation au vote de travaux en AG, et déblocage des aides financières
Montage des dossiers (MPR Copropriété, CEE), montage de l’EcoPTZ, ingénierie financière & plan de financement, aide au vote des travaux

13 Marie Curie
Le Kremlin-Bicêtre

PHASE TRAVAUX

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Taille : 13 logements
Professionnel : RéaLisa
Syndic : Century21
Montage des dossiers (MPR Copropriété, CEE), montage de l’EcoPTZ, ingénierie financière & plan de financement, aide au vote des travaux
Sélection du prestataire BET et architecte, déblocage de la prime de 5000€ du DTG, accompagnement pour passer à la Conception des travaux

7 Carducci
Paris

PHASE DIAGNOSTIC

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Taille : 14 logements
Professionnel : Z.A.Consulting
Syndic : Cabinet Warren
Sélection du prestataire BET et architecte, déblocage de la prime de 5000€ du DTG, accompagnement pour passer à la Conception des travaux
Mission AMO complète, enquête sociale, conduite du changement et montage MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, aides locales

12 Abel Leblanc
Paris

PHASE ÉTUDES

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Taille : 9 logements
Professionnel : Cabinet L.G.
Syndic : François Q. Immobilier
Mission AMO complète, enquête sociale, conduite du changement et montage MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, aides locales
Mise en concurrence entre 3 groupements, conseil sur choix du groupement, et déblocage des 5000€ auprès de l’Agence Parisienne du Climat

48 Vincennes
Paris

PHASE DIAGNOSTIC

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Taille : 31 logements
Professionnel : Alterwatt
Syndic : Valière Cortez
Mise en concurrence entre 3 groupements, conseil sur choix du groupement, et déblocage des 5000€ auprès de l’Agence Parisienne du Climat
AMO social, économique, technique, financier, et déblocage de la prime Conception de 10 000€ (Métropole du Grand Paris)

4 Emile Zola
Malakoff

PHASE ÉTUDES

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Taille : 11 logements
Professionnel : Greenation
Syndic : Syndic bénévole (Matera)
AMO social, économique, technique, financier, et déblocage de la prime Conception de 10 000€ (Métropole du Grand Paris)
Montage des dossiers d’aide (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE) et ingénierie financière complète du projet de travaux

8 Lindet
Paris

PHASE TRAVAUX

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Taille : 20 logements
Professionnel : Qwanty Consulting
Syndic : Thierry Barret Immo
Montage des dossiers d’aide (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE) et ingénierie financière complète du projet de travaux
Proposition BET Opqibi 1905 et architecte, conseil sur l'intérêt du DTG et le déblocage de la prime de 5000€ auprès de l’APC

9 Bellot
Paris

PHASE DIAGNOSTIC

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Taille : 18 logements
Professionnel : Lades Expertise
Syndic : Simmogeste
Proposition de BET Opqibi 1905 et architecte, conseils sur l'intérêt du DTG, et déblocage de la prime associée (5000€) auprès de l’APC
AMO et accompagnement gestion de projet, préparation vote en AG, et assistance pour l'obtention droit de surplomb

41 Guyard Delalain
Aubervilliers

PHASE ÉTUDES

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Taille : 8 logements
Professionnel : ARCHI&CE
Syndic : Syndic bénévole (Matera)
AMO et accompagnement gestion de projet, préparation vote en AG, et assistance pour l'obtention droit de surplomb
Coordination avec l’architecte pour accompagner la copropriété au vote des travaux, gestion de projet et montage des financements, enquête sociale

5 Edouard Vaillant
Pantin

PHASE ÉTUDES

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Taille : 55 logements
Professionnel : Z.A.Consulting
Syndic : Cabinet Hoche
Coordination avec l’architecte pour accompagner la copropriété au vote des travaux, gestion de projet et montage des financements, enquête sociale
Accompagnement copropriété isolée géographiquement, AMO, obtention MaPrimeRénov', CEE, aides Nouvelle Aquitaine, Eco-prêt à taux zéro

48 Général de Gaulle
Soyaux

PHASE ÉTUDES

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Taille : 18 logements
Professionnel : Adobe Architecte
Syndic : Cabinet Moureau
Accompagnement copropriété isolée géographiquement, AMO, obtention MaPrimeRénov', CEE, aides Nouvelle Aquitaine, Eco-prêt à taux zéro
Projet de pompe à chaleur géothermique pour chauffage dans la copropriété, et montage dossiers de subvention et prêts

19 Maule
Bailly

PHASE ÉTUDES

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Taille : 77 logements
Professionnel : Celsius Energy
Syndic : François Q. Immobilier
Projet de pompe à chaleur géothermique pour chauffage décarboné dans la copropriété, et montage des dossiers de subvention et prêts
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