Pour un même bouquet de travaux et comparée à l’addition de rénovations unitaires, la rénovation globale est une meilleure solution. Que ce soit sur les économies d’énergie réalisées, l’atteinte des objectifs nationaux, l’intérêt économique, la structure du bâtiment, l’accès aux aides financières, la valeur du bien…
Nous décrivons dans cet article les avantages de la rénovation globale sur un logement collectif par rapport à la succession de rénovation par gestes.
Pour précision : en rénovation globale, on va réaliser un bouquet de travaux d’un coup. Cela comprend l’isolation des murs, des toitures, le changement du système de chauffage, la ventilation, etc. En rénovation par geste, on va une année isoler les toitures. Une autre année changer l’isolation des murs. Une autre année le chauffage… Bref, on étale les travaux sur plusieurs années (voire dizaines d’années !).
En termes énergétiques, les bénéfices de la rénovation globale sont nets par rapport à l’addition de rénovations unitaires.
Tout d’abord au niveau des économies d’énergies. Pour un ensemble de travaux donné, la rénovation globale conduit à des économies d’énergie bien plus importantes que les rénovations unitaires, du fait d’une meilleure gestion des interfaces et interactions entre les postes de travaux, et permet d’éviter le risque de désordres sur le bâti pouvant générer des risques sanitaires pour les occupants.
A titre d’exemple, un bâtiment rénové en 3-4 étapes consomme en moyenne 30 % de plus d’énergie qu’un bâtiment ayant été rénové globalement en une étape, et jusqu’à 60% de plus si le parcours de travaux est conduit en 6 étapes.
En effet, plus on rajoute d’étapes de rénovation, plus on risque de perdre en efficacité énergétique et en confort, une rénovation en 4 étapes ou plus risquant de générer des pathologies dans les parois (points froids, ponts thermiques, etc.), poussant l’occupant à augmenter la température pour compenser cet inconfort.
Les rapports montrent tous que la rénovation globale augmente les chances d’atteindre le niveau BBC (Bâtiment Basse Consommation) à long terme. Alors que l’addition de gestes individuels ne prenant souvent pas en compte les interfaces et les interactions : l’addition simple de rénovations unitaires ne permettrait d’atteindre qu’un gain énergétique moyen de 30-35 % sur l’ensemble du parc français de logements (vs gain moyen de 50 % prévu par la Stratégie nationale bas carbone).
Vous l’avez compris, la rénovation unitaire, pour un ensemble de travaux, peut conduire à des économies d’énergies bien moins importantes que la rénovation globale, sur le même ensemble de travaux.
Le bouquet de travaux présente aussi des avantages clairs en terme de confort et de santé.
Et oui ! L’addition de rénovations unitaires conduit parfois à créer ou renforcer des désordres sur le bâti avec par exemple des questions d’humidité dans les parois. Elle peut aussi avoir un impact potentiel sur le confort (multiplication des ponts thermiques, problèmes de moisissures) voire la santé des habitants quand il s’agit de problèmes de manque d’aération (dans le cas de report de la ventilation).
Le bouquet de travaux évite les hétérogénéités thermiques au sein du logement : l’addition de rénovations unitaires peut conduire à surchauffer les parties rénovées pour que celles qui ne le sont pas (ou moins) puissent quand même être utilisées, limitant ainsi les économies énergétiques et financières attendues.
Il est intéressant de comprendre que l’addition de rénovations unitaires est souvent irréversible : en effet les ménages ne souhaitent, et c’est compréhensible, détruire des travaux récemment effectués (comme l’isolation des combles ou le remplacement des fenêtres) pour assurer une continuité de l’isolation nécessaire à la performance. Même si ces travaux engendrent des problématiques sanitaires et de confort.
Parfois, il vaut peut être même mieux ne pas réaliser une rénovation par geste : elle entrainera peu de gain énergétique, des problèmes sur l’immeuble, des problèmes sanitaires et d’inconfort. Elle coutera de l’argent à la copropriété qui sera très probablement plus réticente à relancer des travaux.
L'intérêt économique du bouquet de travaux
Il existe un certain nombre d’arguments économiques en faveur de la rénovation globale du fait de la réalisation de travaux en une fois et atteignant une performance élevée.
D’une part, la rénovation globale permet au maître d’œuvre de réaliser des économies d’échelle sur les coûts des travaux par rapport à l’addition de rénovations unitaires, les coûts les plus élevés étant fixes (préparation, main d’œuvre, etc.).
La rénovation globale minimise le coût des travaux par des économies d’échelle : sur le long terme, elle est moins chère qu’une addition simple de travaux monolots, du fait des coûts associés à la préparation du chantier, à la main d’œuvre, etc.
Les coûts les plus élevés sont fixes et non variables (p. ex. le coût d’un centimètre supplémentaire d’isolant varie d’un isolant à l’autre de 0,1 à 1 € maximum par m²).
D’autre part, l’atteinte d’un gain énergétique conséquent permet de réduire la facture énergétique plus rapidement (hors effet rebond de consommation) tout en accroissant la valeur patrimoniale du bien immobilier.
Les primes CEE et MaPrimeRénov' Copropriété incitent désormais davantage à la rénovation performante
Enfin, depuis 2021, l’atteinte des fameux 35% de gain énergétique permet de débloquer MaPrimeRénov’ Copropriété, et le coup de pouce CEE. Ces aides qui dépendent du couts des travaux ou du gain énergétique vont permettre de financer entre 40 et 60% du montant des travaux.
Alors qu’en cas de rénovation par geste, ces aides permettent plutôt de financer 5 à 10% du montant des travaux. D’un coup l’investissement n’est pas le même. Le problème, c’est que le bouquet de travaux nécessite d’investir plus d’un coup.
Pour finir, en cas de rénovation globale, des systèmes de prêts pour financer le reste à charge existent, ce qui n’est pas le des rénovations par geste. Le système offre donc de contracter un emprunt pour financer le reste à charge. Les mensualités de remboursement peuvent être inférieures aux économies d’énergie réalisées. Cet équilibre économique est inenvisageable avec les économies par geste.
Si besoin, nous expliquons dans notre blog les fonctionnements des primes CEE (ici) et MaPrimeRénov’ Copropriété (ici).
La rénovation globale augmente la valeur verte d’un logement
Les prix de vente des logements classés A et B au DPE sont significativement plus élevés que ceux classés F et G.
Effectivement, sur l’ensemble du territoire français, les logements classés A ou B au DPE sont vendus 6 à 12 % plus cher que les logements semblables classés D, tandis que ceux classés F ou G sont vendus 3 à 12 % moins cher que les D, même si ces écarts s’expliquent également par d’autres facteurs (comme la remise aux normes électriques) et sont moins importants en zone immobilière tendue comme à Paris par exemple.
A l’inverse, les logements classés F ou G au DPE sont vendus 3 à 12 % moins cher que les D.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’impact de la rénovation énergétique sur la valeur verte, nous vous invitons à consulter le site des Notaires de France qui l’explique plus en détail, notamment à travers ces rapports.
Aimé de La Villejégu
10 mars 2022
